Aprobar una obra en una comunidad de vecinos puede parecer sencillo hasta que llega el momento de votar. ¿Es suficiente con una mayoría simple? ¿Hace falta alcanzar una mayoría cualificada? ¿Deben estar todos los propietarios de acuerdo? ¿Y qué sucede cuando la actuación implica aprobar una derrama extraordinaria?
La respuesta depende principalmente del tipo de obra que se quiera realizar y de la normativa aplicable. En Cataluña, las comunidades de propietarios se rigen principalmente por el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, que establece diferentes mayorías según la naturaleza del acuerdo.
Por ello, antes de someter una actuación a votación, es fundamental determinar correctamente qué mayoría se necesita para aprobar obras o derramas y evitar problemas posteriores.
¿Qué mayoría se necesita para aprobar obras en una comunidad?
No todas las actuaciones realizadas en un edificio tienen la misma consideración. Reparar una avería urgente no es lo mismo que instalar un nuevo servicio comunitario o modificar determinados elementos comunes.
Por tanto, la mayoría para aprobar obras en una comunidad dependerá del acuerdo concreto que deba adoptarse.
Contar con una administración de fincas profesional permite estudiar previamente cada caso, determinar qué tipo de votación corresponde y preparar adecuadamente la junta de propietarios.
Mayoría simple para aprobar obras
En Cataluña, determinados acuerdos pueden adoptarse mediante mayoría simple de los propietarios que participan en la votación, siempre que estos representen también la mayoría simple del total de sus cuotas de participación.
Esta mayoría se utiliza, entre otros supuestos previstos por la normativa, para diferentes actuaciones relacionadas con la ejecución de obras o el establecimiento de determinados servicios comunes.
Es importante tener en cuenta que no basta siempre con contar el número de votos. Las cuotas de participación también tienen relevancia a la hora de determinar si se ha alcanzado la mayoría necesaria.
Mayoría cualificada para determinadas obras
Existen decisiones de mayor trascendencia para la comunidad que requieren una mayoría cualificada.
En Cataluña, determinados acuerdos necesitan el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto que representen, al mismo tiempo, las cuatro quintas partes de las cuotas de participación.
Esta mayoría reforzada se exige en supuestos concretos previstos por el Código Civil de Cataluña, por lo que antes de realizar una votación conviene identificar exactamente qué se está aprobando.
¿Qué mayoría se necesita para aprobar una derrama?
Una de las cuestiones que genera más dudas en las juntas es la mayoría necesaria para aprobar una derrama.
Una derrama es una aportación extraordinaria que deben realizar los propietarios para afrontar un gasto que no puede cubrirse, total o parcialmente, mediante el presupuesto ordinario de la comunidad.
Puede utilizarse, por ejemplo, para financiar la rehabilitación de una fachada, determinadas reparaciones, actuaciones en la cubierta, renovación de instalaciones o mejoras en elementos comunes.
La mayoría para aprobar una derrama depende de la obra
En términos generales, la mayoría necesaria para aprobar una derrama está vinculada al acuerdo que genera ese gasto.
Es decir, no debe analizarse únicamente la derrama como una decisión económica independiente. Primero debemos determinar qué obra, servicio o actuación quiere realizar la comunidad y qué mayoría exige la normativa para aprobarla.
Una vez adoptado correctamente el acuerdo, la comunidad podrá establecer la forma de financiarlo y determinar las aportaciones extraordinarias necesarias.
Por este motivo, una buena gestión de comunidades de propietarios resulta especialmente importante cuando se plantean actuaciones de un importe elevado o proyectos que pueden generar dudas entre los vecinos.
¿Es necesario votar las obras obligatorias?
No todas las obras dependen de que los vecinos quieran realizarlas.
Existen determinadas actuaciones que tienen carácter obligatorio, especialmente cuando son necesarias para la conservación y mantenimiento adecuado del inmueble o cuando deben realizarse para cumplir determinadas exigencias legales.
En estos casos, la junta puede tener que adoptar acuerdos relacionados con la ejecución, financiación o distribución del gasto, pero la obligación de realizar determinadas actuaciones no desaparece simplemente porque algunos propietarios voten en contra.
Obras de conservación y mantenimiento
Mantener el edificio en condiciones adecuadas es una responsabilidad de la comunidad.
Cuando existen problemas estructurales, desperfectos importantes, filtraciones, riesgos para la seguridad u otras deficiencias que requieren intervención, retrasar indefinidamente las actuaciones puede aumentar tanto los daños como el coste final.
Por ello, resulta fundamental diferenciar entre una obra necesaria para conservar el inmueble y una mejora voluntaria.
¿Qué ocurre con las obras de accesibilidad?
La accesibilidad es otro de los ámbitos en los que existen particularidades.
La instalación de ascensores, rampas u otras soluciones destinadas a eliminar barreras arquitectónicas puede estar sometida a reglas específicas dependiendo de las circunstancias de la comunidad y de las personas que residan en el edificio.
La normativa contempla mecanismos destinados a favorecer determinadas actuaciones de accesibilidad, por lo que no conviene asumir automáticamente que será necesaria unanimidad para ejecutarlas.
Para conocer los diferentes tipos de acuerdos y mayorías aplicables puede consultarse directamente el Código Civil de Cataluña publicado en el Portal Jurídic de Catalunya.
¿Cuándo se necesita unanimidad en una comunidad de propietarios?
La unanimidad queda reservada para determinados acuerdos especialmente relevantes.
El Código Civil de Cataluña establece los supuestos concretos en los que todos los propietarios con derecho a voto deben estar de acuerdo. Por tanto, no es correcto considerar que cualquier obra importante o de elevado presupuesto necesita automáticamente el consentimiento de todos los vecinos.
Una obra puede tener un coste considerable y, sin embargo, quedar sometida a una mayoría diferente en función de su naturaleza.
¿Cómo se reparten las derramas entre los propietarios?
Una vez aprobada correctamente la actuación, surge otra pregunta habitual: ¿todos los propietarios deben pagar lo mismo?
Normalmente, los gastos comunitarios se distribuyen de acuerdo con las cuotas de participación establecidas para cada propiedad, aunque pueden existir particularidades derivadas de los estatutos, del título constitutivo o de la naturaleza concreta del gasto.
Por ello, una derrama de 20.000 euros no significa necesariamente dividir esa cantidad entre el número de viviendas. Cada propietario puede tener asignada una participación diferente en los gastos comunes.
La importancia de aprobar correctamente obras y derramas
Las obras extraordinarias suelen representar algunas de las decisiones económicas más importantes que toma una comunidad de propietarios. Una rehabilitación, una actuación en la fachada o una mejora de accesibilidad pueden implicar inversiones considerables y afectar directamente a todos los vecinos.
Determinar correctamente qué mayoría se necesita para aprobar obras, calcular las cuotas, preparar la documentación y reflejar adecuadamente el acuerdo en el acta ayuda a reducir conflictos y aporta seguridad a la comunidad.
En Fincas El Faro acompañamos a las comunidades durante todo el proceso: desde la solicitud y comparación de presupuestos hasta la convocatoria de la junta, la adopción de acuerdos, la gestión de derramas y el seguimiento de los trabajos.
Porque detrás de una obra bien ejecutada también debe existir una comunidad bien gestionada.